Giá chung cư Hà Nội giảm 9% nhưng người mua nhà vẫn đối mặt áp lực tài chính

Sau thời gian dài tăng giá, thị trường chung cư Hà Nội trong quý III/2026 đã xuất hiện những tín hiệu điều chỉnh tại một số dự án. Giá chào bán sơ cấp bình quân giảm 9% so với quý trước, trong khi lượng giao dịch giảm tới 66% so với cùng kỳ năm 2025. Tuy nhiên, mặt bằng giá căn hộ vẫn cao, nguồn cung nhà vừa túi tiền hạn chế và áp lực vay vốn tiếp tục khiến nhiều người khó tiếp cận nhà ở.

Giá chung cư Hà Nội giảm, thanh khoản xuống mức thấp

Theo số liệu của CBRE Việt Nam, trong quý III/2026, thị trường chung cư Hà Nội ghi nhận khoảng 3.900 căn hộ được giao dịch, giảm 33% so với quý trước và 66% so với cùng kỳ năm 2025. Đây là mức hấp thụ theo quý thấp nhất kể từ năm 2024, phản ánh sự suy giảm đáng kể về sức mua trên thị trường.

Thanh khoản suy yếu đã tạo áp lực điều chỉnh giá tại một số dự án. Giá chào bán sơ cấp bình quân đạt khoảng 86 triệu đồng/m² thông thủy, giảm 9% so với quý trước và 6% so với cùng kỳ năm 2025. Mức giá này chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng, kinh phí bảo trì và các khoản chiết khấu.

Tại khu vực nội đô, giá chào bán sơ cấp bình quân vẫn đạt khoảng 107 triệu đồng/m², dù đã giảm 6% so với quý trước và 3% so với cùng kỳ. Điều này cho thấy thị trường đã xuất hiện tín hiệu điều chỉnh, nhưng mặt bằng giá tại những khu vực có vị trí và hạ tầng thuận lợi vẫn duy trì ở mức cao.

Tuy nhiên, mức giảm giá bình quân không đồng nghĩa tất cả dự án đều giảm giá. Diễn biến thực tế còn phụ thuộc vào vị trí, chất lượng công trình, tiến độ bàn giao, tiện ích và áp lực tài chính của từng chủ đầu tư hoặc người bán.

Hơn 70% căn hộ giao dịch có giá trên 6 tỷ đồng

Bên cạnh diễn biến giá, cơ cấu nguồn cung tiếp tục là vấn đề đáng chú ý của thị trường chung cư Hà Nội. Theo số liệu Savills Việt Nam công bố trong tháng 10/2026, căn hộ hạng C chỉ chiếm khoảng 4% nguồn cung sơ cấp trong quý III/2026.

Trong khi đó, hơn 70% số căn hộ giao dịch trong kỳ có giá trên 6 tỷ đồng. Sự chênh lệch này phản ánh tình trạng thiếu hụt nguồn cung phù hợp với khả năng tài chính của nhóm người mua có thu nhập trung bình và thấp.

Việc nguồn cung mới tập trung chủ yếu vào phân khúc trung và cao cấp khiến lựa chọn của người mua để ở ngày càng hạn chế. Ngay cả khi thị trường xuất hiện những đợt điều chỉnh giá, mức giảm tại các dự án có tổng giá trị lớn chưa chắc đủ để đưa sản phẩm về ngưỡng tài chính phù hợp.

Đáng chú ý, thị trường cũng đang phân hóa rõ hơn theo mục đích mua nhà. Người mua để ở quan tâm đến tổng chi phí sở hữu và khả năng trả nợ dài hạn, trong khi nhà đầu tư thận trọng hơn với những căn hộ có giá cao nhưng hiệu quả khai thác cho thuê không tương xứng.

Căn hộ giảm giá nhưng tổng chi phí vẫn vượt khả năng tích lũy

Theo phép tính giả định của TS Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, với đơn giá sơ cấp bình quân khoảng 86 triệu đồng/m², một căn hộ diện tích 70m² có tổng giá trị khoảng 6 tỷ đồng.

Ngay cả khi áp dụng mức giảm 9%, đơn giá còn khoảng 78,3 triệu đồng/m², tương ứng khoảng 5,5 tỷ đồng cho căn hộ cùng diện tích. Đây vẫn là mức giá cao đối với nhiều gia đình trẻ, đặc biệt khi chưa tính thuế, phí và chi phí hoàn thiện nội thất.

Với một căn hộ có giá 3 tỷ đồng, nếu người mua chuẩn bị 30% vốn tự có, tương đương 900 triệu đồng, số tiền cần vay ngân hàng là 2,1 tỷ đồng. Giả sử lãi suất vay ở mức 10%/năm, thời hạn 20 năm và khoản vay được trả gốc đều, tính lãi theo dư nợ giảm dần, số tiền phải thanh toán trong tháng đầu tiên khoảng 26 triệu đồng.

Khoản thanh toán này bao gồm khoảng 8,75 triệu đồng tiền gốc và 17,5 triệu đồng tiền lãi. Đây mới là nghĩa vụ trả nợ ngân hàng, chưa bao gồm chi phí sinh hoạt, phí quản lý căn hộ và những khoản phát sinh khác.

Nếu lãi suất ưu đãi chỉ được áp dụng trong giai đoạn đầu rồi chuyển sang lãi suất thả nổi, người mua còn phải đối mặt với rủi ro gia tăng chi phí vay. Vì vậy, quyết định mua nhà cần dựa trên khả năng duy trì dòng tiền ổn định trong dài hạn, thay vì chỉ nhìn vào mức giá bán hoặc lãi suất tại thời điểm ký hợp đồng.

Nguồn cung nhà vừa túi tiền tiếp tục là điểm nghẽn

Theo TS Trần Xuân Lượng, giá bán không phải yếu tố duy nhất quyết định khả năng mua nhà. Người mua cần đánh giá đồng thời tổng giá trị căn hộ, tỷ lệ vốn tự có, lãi suất vay, chi phí hoàn thiện, phí quản lý và mức độ ổn định của thu nhập trong suốt thời gian trả nợ.

Một căn hộ giảm giá vài phần trăm nhưng vẫn có tổng giá trị hàng tỷ đồng chưa chắc đã trở nên dễ tiếp cận hơn. Nếu thu nhập không tăng tương ứng, áp lực tài chính đối với người mua vẫn rất lớn.

Ở góc độ thị trường, TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho rằng tình trạng thiếu hụt sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả tiếp tục là bài toán cần giải quyết. Khi nguồn cung mới tập trung chủ yếu ở phân khúc trung và cao cấp, người có nhu cầu ở thực nhưng ngân sách hạn chế vẫn khó tìm được sản phẩm phù hợp.

Để cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở, thị trường cần đa dạng hóa nguồn cung, đặc biệt là nhà ở xã hội, nhà ở thương mại có giá hợp lý và nhà cho thuê dài hạn. Đồng thời, việc minh bạch thông tin về giá giao dịch, pháp lý dự án, tiến độ xây dựng và điều kiện vay vốn sẽ giúp người mua đánh giá chính xác hơn trước khi đưa ra quyết định.

Người mua nhà cần quan tâm khả năng trả nợ hơn mức giảm giá

Những đợt điều chỉnh giá tại một số dự án có thể tạo thêm cơ hội thương lượng cho khách hàng có nhu cầu ở thực. Tuy nhiên, việc giá bán giảm không đồng nghĩa mọi sản phẩm đều trở nên phù hợp với khả năng tài chính của người mua.

Trong bối cảnh thị trường tiếp tục phân hóa, người mua nên ưu tiên những dự án có pháp lý minh bạch, chất lượng xây dựng bảo đảm và khả năng kết nối giao thông phù hợp với nhu cầu sinh hoạt. Đồng thời, cần đánh giá kỹ phương án vay vốn, đặc biệt là mức lãi suất sau thời gian ưu đãi và nghĩa vụ trả nợ khi thu nhập biến động.

Một khoản dự phòng tài chính cũng cần được duy trì để hạn chế rủi ro khi phát sinh chi phí bất ngờ. Đối với các gia đình trẻ, quyết định mua nhà cần cân bằng giữa nhu cầu an cư, khả năng tích lũy và chất lượng cuộc sống trong dài hạn.

GÓC NHÌN REVIEW BẤT ĐỘNG SẢN

Giá chung cư Hà Nội giảm 9% theo quý là tín hiệu đáng chú ý, nhưng chưa đủ để khẳng định khả năng tiếp cận nhà ở đã được cải thiện. Khi đơn giá bình quân vẫn khoảng 86 triệu đồng/m² và phần lớn giao dịch tập trung ở nhóm căn hộ trên 6 tỷ đồng, khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập của nhiều người dân vẫn rất lớn.

Vấn đề của thị trường không đơn thuần nằm ở việc giá căn hộ tăng hay giảm, mà là sự mất cân đối giữa cơ cấu sản phẩm và nhu cầu thực tế. Nếu nguồn cung vừa túi tiền không được cải thiện, những đợt điều chỉnh cục bộ ở phân khúc giá cao khó tạo ra thay đổi đáng kể đối với khả năng an cư của nhóm người mua có thu nhập trung bình.

Về dài hạn, thị trường cần một cơ cấu nguồn cung đa dạng hơn, trong đó nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá hợp lý và nhà cho thuê dài hạn giữ vai trò quan trọng. Với người mua, mức giá phù hợp không chỉ là mức giá thấp hơn trước, mà phải là mức giá cho phép họ sở hữu và duy trì căn nhà mà không phải đánh đổi sự an toàn tài chính của gia đình.

Nguồn: Tổng hợp số liệu CBRE Việt Nam, Savills Việt Nam và ý kiến chuyên gia theo bài viết gốc. Biên tập và phân tích: Review Bất Động Sản.